賃貸管理業登録って聞いたことありますか？？
行政書士にしむら事務所賃貸管理をやっている（または始めたい）方から、最近よく出る質問があります。
- 「うちは賃貸管理200戸いってないから登録いらないよね？」
- 「でも登録してる会社って信用される？」
- 「登録するなら、何が“必須要件”なの？」
結論から言うと、賃貸管理戸数が200戸以上なら登録は義務です。逆に200戸未満は任意ですが、任意でも「登録する意味があるケース」は普通にあります。 (国土交通省)
この記事では、一般の方向けに「制度の全体像」と「行政書士が現場で何をやるのか」を、できるだけ噛み砕いて解説します。
1. そもそも「賃貸住宅管理業」って何をしたら該当する？
法律（賃貸住宅管理業法）でいう「賃貸住宅管理業」は、ざっくり言うと
- オーナー（賃貸人）から委託を受けて
- ①建物・設備の維持保全（点検・修繕手配など）
- ②家賃・敷金・共益費など金銭の管理
といった「管理業務」をやる事業
という扱いです。 (e-Gov 法令検索)
「管理」の中身が曖昧なまま仕事を受けると、あとで「それ登録必要なやつでは？」が起きやすいので、まずここを整理します。
2. 登録が“義務”になるライン：管理戸数200戸以上
国交省の整理では、自己所有物件の管理を除いた管理戸数が200戸以上の事業者は、国土交通大臣への登録が義務です。 (国土交通省)
登録申請は、原則として国交省の電子申請システムで行う前提になっています。 (国土交通省)
3. 200戸未満でも「登録するメリット」
200戸未満は任意ですが、登録には現実的なメリットがあります。
メリット①：オーナー・取引先への“信用の見える化”
登録制度は、一定のルール（説明、報告、分別管理など）を守る前提の仕組みです。
「うちはちゃんとしてます」を口で言うより、登録番号がある方が説明が速いです。 (国土交通省)
メリット②：トラブル予防（説明・報告・お金の管理ルールが決まる）
登録業者には、代表的に次のような義務が整理されています。
- 契約前の重要事項説明・書面交付
- オーナーへの定期報告（少なくとも年1回以上）
- 家賃・敷金等の金銭の分別管理（口座や帳簿上で区別できる状態にする） (国土交通省)
小規模ほど、1回のクレーム・返金・炎上が致命傷になりやすいので、最初からルールで固めるのは合理的です。
メリット③：将来200戸を超えるときに慌てない
管理戸数は「紹介・提携・サブリース絡み」などで急に増えます。
任意で先に登録しておくと、拡大局面での事故が減ります（200戸超えた瞬間に無登録はアウトなので）。 (国土交通省)
4. 200戸未満で登録するデメリット
登録は「看板」ですが、同時に「義務セット」も背負います。体制が薄いとキツいです。
デメリット①：事務負担が増える（説明・報告・帳簿・分別管理）
「年1回報告」「分別管理」「従業者証明書」「帳簿」など、細かい実務が増えます。 (国土交通省)
デメリット②：「業務管理者」を置けないと詰む
営業所（事務所）ごとに、業務管理者を1名以上置く必要があります。 (国土交通省)
要件は国交省が整理していて、代表例は次のとおりです。
- 実務経験2年以上＋登録試験合格
- 実務経験2年以上＋宅建士＋指定講習修了 など (国土交通省)
デメリット③：費用がかかる（登録免許税）
登録申請には、申請1件あたり登録免許税9万円が必要です。 (国土交通省)
また登録の有効期間は5年で、更新も必要です。 (国土交通省)
デメリット④：「営業所・事務所」の実態が必要
電話取次だけの場所は営業所扱いになりません。継続的な営業拠点としての実態が必要です。 (国土交通省)
5. 登録にあたって「必ず必要な要件」（最低限ここ）
一般向けに言うと、登録の“入口”で必ず確認されるのは主にこの3つです。
- 欠格事由に当たらないこと（一定の処分歴等があると登録不可） (国土交通省)
- 業務管理者を置けること（要件を満たす人材がいる） (国土交通省)
- **財産的基礎（ざっくり：事業として回る体力）**があること（更新時も重要） (国土交通省)
※「うちは法人化してないから無理？」みたいな誤解もありますが、形態というより 要件と実態がポイントです（個人でも制度の対象になり得ます）。 (国土交通省)
6. 登録後に“必ず必要になる運用”
登録はゴールではなくスタートです。代表的には以下を回す必要があります。
ここを回せないなら、登録はおすすめしません。登録してから慌てるのが一番危ないです。
7. 行政書士はここをやります（“登録だけ”で終わらせない）
行政書士の仕事は、単にフォームに入力して申請するだけではありません。現場で役に立つのはこのあたりです。
(1) 「登録が必要か／任意登録すべきか」診断
- 管理戸数の数え方整理（自己所有は除外など） (国土交通省)
- 業務内容が法の「管理業務」に当たるか整理 (e-Gov 法令検索)
(2) 要件のチェックと不足の埋め方
(3) 登録申請書類の作成・電子申請の支援
(4) 登録後に必要な“運用書類・ルール”整備
- 分別管理・定期報告など、運用で事故りやすい部分を「手順」として落とす (国土交通省)
